戴德梁行重磅报告：越泰印尼物流爆红，出海建厂抓紧锁仓

近日，戴德梁行发布《Waypoint：全球工业动态 2026 报告》，深度剖析亚太工业地产与供应链发展趋势。报告明确，电商扩容与制造业外迁持续拉动亚太工业地产需求，东南亚受益于全球供应链区域化重构，越南、印尼、泰国工业厂房及仓储租赁热度领跑全区域，已然成长为东南亚核心生产与物流枢纽，为布局东南亚的跨境电商带来新的选址参考。

报告数据显示，越南稳居东南亚活力头部物流市场，本土外贸制造扩容、外资落地建厂、内需消费三重红利持续托举仓储厂房需求。和早年仅看重地理位置不同，当前外资与跨境企业选址逻辑全面升级，基建配套、园区运营实力、智能化配套成为厂房筛选核心指标。放眼整个亚太市场，超 43% 区域未来三年工业仓储空置率将持续下行，高标准现代化物流资产稀缺性不断攀升。

市场环境变化直接作用于跨境行业：优质自动化仓储、节能型工业园房源供不应求，优质物业租金稳步上行。当下大量亚马逊、TikTok Shop 等跨境头部卖家加速东南亚本土化备货，自建工厂、海外仓布局需求集中释放，进一步加剧优质厂房资源争夺。

业内跨境运营人士表示，依托越、泰、印尼完善的产业链配套与进出口优势，大量轻工、家居、3C 类跨境货源持续落地本土生产。伴随优质物流物业存量缩减，延后落地将面临租金上涨、无合适厂房可选的风险。

结合行业现状，报告给出实操建议：计划布局东南亚建厂、搭建本土海外仓的跨境商家，尽快实地考察优质工业园区，提前锁定厂房与仓储资源，规避后续房源短缺带来的落地成本暴涨，抢抓东南亚供应链转移红利。